珠海買樓記 (四)

 在內地買樓進行網簽的話，最好有以下東西

1) Wechat (必備)

2)內地手機Number

3)國內銀行

先試下買樓步驟，為左確認你既身份不在國內，你必須同意"共享"你既私穩，令發展商知道你無法在國內，所以只可以進行網簽，呢個手法有好有唔好。唔好當然係冇得現場睇樓喇，令到唔了解市況同係不透明既情況下，無法同其他買家溝家等等。

當然唯一好處係方便唔駛上大陸就remote個sales選樓，而點解係國內三月時大爆發發展商都唔破產︳就係多得呢個網簽喇。

好喇，講番正題︳我個sales當日就晨早八點鐘坐係場外去搶盤，去到九點幾佢就話幫我搶到了~

下一個就係要係"wechat"到共享我係香港既位置，借網上人照片一張，Wechat呢個共享位置真係好有用，方便其他人去到某個地方迷路或找朋友在那地方，對著地圖就可以跟到

之後就係俾地址﹑身份證，之後再用一個叫法大大既簽約程式。法大大就係類似美國既Docu一樣，有一點非常重要既係。由於法大大只認簡體字，係香港用倉頡輸入法既Big5字，係法大大個apps係認唔到的，所以你必須要用word將自己個全名繁轉簡才可以過到關

下一步就係進行視頻網簽，sales會要求你開Video chat 同簽名，仲要打手指模(紅色)*你要準備好，要求好高。我用左藍色筆，取後要話用黑色筆，前後拍左三次片先搞惦

經過左咁耐，雖然個盤買就係細D，又俾個sales呃話係好野，朋友又話大陸人只買大盤。但後來自己想深一層，雖然我買個盤係呎價高峰︳而新地王又會係我隔離起樓。咁既係我個盤理論上都唔會點跌。另一個重點就係，由於呎價高的關係，所以理論上買盤既都唔會係太過平民，總價係35500一平方，相對於金灣﹑斗門15000到2XXXX左右一方，明顯有好大既差距。簡單黎講，到你退休或得閒上去玩下，你都唔想有D太平民既鄰居，正如一後我去大馬只會選富人區一樣，大馬富人區只集中係韓國﹑日本等外國人，本地平民較少住係個到。我相信既然命運選擇下。我會保留呢個單位用作日後之用

珠海買樓記 (三)

 這個係一個後悔來，用以係警惕日後自己和下一代，不要受到主觀既影響去決定。

這篇是買後有一點後悔當日的決定。

首先是樓層上因選的位置是高層，同時在景觀上我已做好研究，所以這點沒大問題。唯一問題是選擇的單位

選到的單位是09 08 07 三組，47平。07單位是最近電梯位置，而08是整座大樓的中間，09單位是最遠。最後我選了一個好意頭的08號單位。選08的另一原因是我原意係選07號單位，但留意到近窗的位置可能會影響到景觀，被自己的陽台位阻了澳門的景。所以改了選08號。這個才是我後悔的開始

簽約後我發現到一個藍圈的位置，由於不像是冷氣機的東西，於是問一下銷售回答我是一個對流氣窗，用以加強對流風，我發現到原來08和09號是共同一個對流位，而07的位置就是獨立的，即係隔離屋食煙或有病毒你有機會食到佢既二手煙。呢個係我始流不及既地方，同時留意到07單位在外望澳門較多空間，而且去倒垃圾和搭電梯也要比07單位行多幾步。

當時實在係唔應該因意頭或景觀上去選08號~

另一方面，這期間我才有較多時間番閱有關珠海的資料，發現到原來橫琴發展已近有十年，是國家在2009給予澳門便利，做就了十年既發展，由一無所有到高樓大厦，都只是僅僅有的一萬人數戶籍，常住人口得7萬人。有關開放澳門車直接到橫琴，原配額是2500，發展了2年，僅僅得1000人去登記。

番查資料，澳門人去橫琴查車入境，必須要在當地有樓﹑或工作並交社保，又或者係注冊公司才可這個資格。澳門人有65萬，但只得1000人去做呢個行為。可推測橫琴樓只係澳門人作為投機既一部份。無論香港開放車直去橫琴與否，都無法改變澳門當橫琴係一個投機行為，而唔係投資。投機和投資係兩個好大既分別，橫琴整個樓市單位中，有3成以上係澳門人士購入單位，而番查整個珠海區，二手賣出比例在2015-2016年係1:2。即係每賣出2個單位，就有一個係二手樓。而去到2019 年，就係0.9:2。進一步下跌。

我看到現在澳門連自己在賭牌﹑能否生存到2022年都未肯定，那澳門或賭廳那有多資源去發展橫琴呢？

如果說留給橫琴發展，俾多十年時間佢地，呢個只係一個自欺欺人既說法。相信我呢個單位用作日後渡下假，去玩下既話，還說得通，但如果是用來做投資的話，就說不過去了~ 時間再俾多我一次的話，我應該直接選擇在香洲，拱北或吉大的情侣路一帶，好過選擇近橫琴既地方

珠海買樓記 (二)

 放棄了買入深圳樓後，我開始留意大灣區的樓盤，東莞和佛山的樓盤。原因之一係佢地人多，由於親烕在東莞居住，早前去探訪了他們，感覺得東莞還是很鄉下，記得那天去了東莞市中心的步行街，已是全東莞最旺的地方，中午到黃昏時段也多人，但無論在規劃舖位，營運上都感到和深圳落後很多，街道茖後唔在講，垃圾處處。雖然sales有同我講過松山湖附近，是華為最大的全國營運中心，可惜那邊價格太貴，而我唔少供應商也在東莞，唔少都同我透露過不是一個好地方，例如汁笠左好多港商﹑好多倒了，或像是個鬼城一樣。所以東莞在我實地觀察和供應商意見下，就放棄了

而佛山係一個充滿活力既地方，廣佛同城是這幾年最hit既大灣區代名詞，意思是由於廣州由於人口太多，同時天河一帶樓價飛升，去到10萬一方，即係香港10500一呎, 而佛山的樓盤大約15000一方。平均來說佛山的樓價只係廣州的1/2 或1/3左右(因廣州好大，唔同地區有唔同樓價)

而在高鐵或城軌出台後，一小時生活圈已成功咁將廣佛兩地拉近，考慮到佛山有700人口，消費力也不弱，是一個好地點。 Mcity附近係我係佛山既首選，當然因疫情問題我又唔去選

最後既考慮係珠海，成日上新聞既港珠澳大橋，老實講要踏成2個鐘係珠海再番黎香港，真係唔係一個好選擇，當然我睇電視到有人真係試過係珠海坐跨境牌車，可以做到1小時由珠海市區返回香港東涌的位置，但係大前題係唔塞車

我唔認為珠海係一個好地方，因為佢人太少，連大灣區夏門﹑肇慶都不及，可以話係大灣區榜尾﹗但我一再翻查有關珠海既消息，得出如下：(在此不討論數字是否做假或真確性)

睇番佢個常住人口係榜尾，但新增人口比例上係全省之最，有近7%升幅

我以我有限的數學計算下，十年後既珠海人流會係400萬以上 (希望個官方數字冇老點我)

而佢個GDP增速也不錯

再看一下佢地係疫情下各市級既得分

作為一個爸爸，我希望我的兒子生活或發展在一個有競爭力既城市，還是一個環境也優美的地方。在處理疫情上，珠海市同深圳同一級別

另一個選珠海既原因，係因為香港這邊有直接的發展商，可以提供網簽，我會係後文再補上，呢個係提供一個好便利既地方方便市民購買。另一方面我就要去選珠海那一個區，有香州，金灣區和斗門區。香州就是珠海既主城，政治﹑經濟集為一体。而金灣同斗門區我唔係話唔好，但得個幾萬人住，可以話我地香港一條鴨梨州都多過佢D人喇，咁買黎做乜？又唔限購大量供應，對於我有限既分析黎講，我只會選起碼"有人"既地方

而珠海仲發展左橫琴新區(金融島，借俾澳門一起發展)、珠海高新技術產業開發區、珠海保稅區(我視為水貨區，當然呢個水貨區做得比上水好得多，起碼唔會見到lift神, 佢用黎分散香港投資)、珠海高欄港經濟自貿區、珠海萬山海洋開發試驗區5個經濟功能區

而最後我選既地點就係離保稅區一公里內既地方，保十琴，另一個好消息係香港開放車可直接軌珠海橫琴區，之後再幅射全珠海，而保十琴位置亦會增加灣仔口岸去澳門媽閣附近，新海底隨道有希係將來實現，雖然話澳門都係得個70萬人口，但如果保十琴可以同澳門相通，我想信係一個好事黎，希望我冇選錯地方

珠海買樓記 一

 最近有筆人仔就快到期，我國內的經理已經對我"虎視眈眈"，時常打黎話要做乜做乜投資。見咁多朋友都有投資大灣區既樓盤，我自己都分析一下

原本這筆定期我目標係購入近深圳火車站附近的劏房，在羅湖區有很多這些小住宅，租金回報大約是2.4% ，約100萬左右，樓齡大約係二十多年。內地有一個產權限制，住宅是70年，商用的是40年。過了期的就看政府要補地價或重建。

我先講下我買入原因：

1) 留意到新聞深圳即將會規劃重建羅湖火車站，同時把伸廷到高鐡站那邊，整個規模會波及商業城一帶，如果幅射過去，羅湖舊改應仲有升值空間。原本在2020 2月時我就去買︳可惜因疫情問題取消。

2) 公司就在這裏附近，買多一個單位用做長線或有時可以在深圳玩樂也不錯

3)後來考慮到香港和國內問題，眼見香港政府在規劃一件事上要拖很久，例如明日大崏，西九龍﹑啟德用地等等。我相信如果重建羅湖火車站，在施政和拉布上應有排未搞得惦。最後我放棄了購入深圳

4) 留一個單位在深圳，方便日後兒子長大後多一個選擇。希望冇得罪各位政見不同既朋友，我係一個商人﹑商人既方度中，揾錢係我最大既動力，我唔會去區分任何既顏色。在此文只重點在經濟角度去看一件事，在商人既捉覺下，我認為香港既未來已經玩完

佢被邊緣化。

A)香港係一個自由港，免稅係國內人黎香港一個動力。我眼見海南既免稅區既成功﹑上海自貿區，現在差不多每一個省份也想申請，眼看上海同海南既成功。我唔認為香港可以再利用呢個中間人角色去做

B)轉口貿易：我自己深受其害，自疫情下，我大部份公司既貨已經冇再係香港走，直接在國內的港口和利用南方航空出口歐美。無論在成本和速度上，我都明顯地有著數。基本上香港既office, 轉口貿易在此消彼長下，只會日益減少。這涉及大量既物流﹑會計﹑港口碼頭既生計

C)國內一值分擔香港既成本，在橫琴，海南搞金融港，分化了香港既地位﹑英國既倫港所，寧願同上海交易所合併，都唔想同港交易合併就係一例。呢十年可能唔會有好多差異，但難保20年後香港既金融業會係點

D)以GDP增長黎講。十年後國內既通賬同人工，已經同香港接近，在通賬影響下，樓價實際即使唔升，也會跟通賬而上升

而我買入原因目的係希望我兒子將來放眼世界，唔一定局限係香港工作，在大馬﹑歐美，甚至乎大灣區發展，我記得我小學的時候，我老師講過一句說話，令我深深咁認為中國係非常邪惡既國家黎，呢句說話令我一直係幾十年黎都唔敢番大陸 驚俾人捉。直至去到我創業，我以三十幾之令回國內，和唔同既人去溝通，真正認識打交道，細看下中國人也只是糊口揾食 並唔係想像中咁壞 看到國內既發展後，我才理解到原來自己一直係咁無知，以前既偏見影響左我既人生上半場

雖然我唔肯定將來我的兒子在中學﹑大學受到朋友老師影響，令到佢帶著有色既眼鏡去看一個人，我希望佢可以做到一個無私，同時看清楚事物既本質，同我一樣有既分析力。

為左咁，我希望佢多一點接觸唔同既事，以一個客觀既方向同睇法，去看待國內既發展，這就是我買入既原因，目的係當你有個國內既單位，自然會回去接觸同了解，我認為真相自己去體驗，好過別人既言語

另一方面，國內人非常拼博 ，能找到每一個機會，無論在人口上 機會上 內地比香港所得到機會會更多，唔好再帶有香港人優越思想去看待每一件事，看輕國內人就如同看輕自己，人沒有高低之分，出世亦沒有選擇權，標籤化別人會令自己失去機會，我希望自己兒子能帶謙卑既心態，對待每一件事和人，去為自己下一代去努力